Hypotekárny úver
Hypotekárny úver alebo hypotéka je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti (nazývaným aj hypotekárne záložné právo alebo takisto hypotéka).
Je to teda úver, ktorý dlžník dostane pod podmienkou založenia nehnuteľnosti. Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je dobrou zálohou, má takýto úver obyčajne pomerne nízke úročenie.
Slovensko
Na Slovensku sa začiatkom 21. storočia spravidla rozlišujú tri typy:
A) hypotekárny úver v užšom zmysle, tzv. klasický hypotekárny úver: je to hypotekárny úver podľa zákona o bankách, teda dlhodobý hypotekárny úver na kúpu, výstavbu alebo zmenu nehnuteľnosti; banky, ktoré klasické hypotekárne úvery ponúkajú, musia vydávať špeciálne cenné papiere – hypotekárne záložné listy
Príslušný paragraf zákona o bankách znie (stav leto 2009): Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej štyri roky a najviac 30 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, ktorý je financovaný, ak tento zákon neustanovuje inak, najmenej vo výške 90% prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov hypotekárnou bankou podľa osobitného predpisu, a ktorý poskytuje hypotekárna banka na tieto účely:
- a) nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,
- b) výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb,
- c) údržbu tuzemských nehnuteľností alebo
- d) splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý je hypotekárnym úverom poskytnutým hypotekárnou bankou v konkurze,
- e) splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý môže byť aj hypotekárnym úverom zo zákona (platnosť od 1.1.2012).
B) tzv. hypoúver: hypotekárny úver na účely ako v bode A) alebo na iné účely súvisiace s bývaním (zariadenie bytu, záhrady a podobne)
C) tzv. americká hypotéka: hypotekárny úver na ľubovoľný účel (bežný je v USA, odtiaľ názov)
Špecifické hypotekárne úvery
Kombinované hypotekárne úvery
Klasické hypotekárne úvery môžu byť kombinované napr. so spotrebným úverom, s americkou hypotékou, so stavebným sporením, životným poistením alebo hypotekárnymi záložnými listami.
V prípade kombinácie so spotrebným úverom či americkou hypotékou je dôvodom to, že zákon dovoľuje bankám poskytnúť hypotéku maximálne do výšky 70% z hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV), banky zvyšujú túto hodnotu tak, že úver rozdelia na dve časti - hypotekárny (do 70% LTV) a zvyšok spotrebný úver.
Hypotekárny úver pre mladých
Hypotekárny úver pre mladých je štátom bonifikovaný úver, pri ktorom je úroková sadzba znížená o príspevok štátu a príspevok banky. Na štátnu bonifikáciu má nárok:
1) fyzická osoba, ktorá neprekročila 35 rokov (ak sú poberateľmi hypotekárneho úveru manželia, musia podmienku veku splniť obaja),
2) osoba, ktorej priemerný mesačný príjem bol za predchádzajúci kalendárny rok najviac 1,3 násobkom priemernej mesačnej nominálnej mzdy za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná žiadosť o hypotekárny úver. Ak sú žiadateľmi manželia, túto podmienku musia splniť obaja osobitne.
Výška úveru na ktorý sa vzťahuje štátny príspevok pre mladých (ŠPM):
Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých sa poskytuje maximálne do 70% hodnoty nehnuteľnosti pričom maximálna výška úveru nesmie presiahnuť 50.000 EUR. V praxi to však funguje tak, že klient, spĺňajúci podmienky pre získanie ŠPM, si vyhliadne nehnuteľnosť napr. za:
- 50 000 EUR - Na sumu 35 000 EUR (70 %) mu bude priznaný ŠPM a ostatných 15 000 EUR bude mať bez ŠPM.
- 100 000 EUR - 70 % predstavuje 70 000 EUR no maximálna výška je 50 000 EUR a tak mu ŠPM bude priznaná na túto maximálnu sumu a na zvyšok hypotéky klient nebude mať nárok na štátny príspevok. Väčšina hypotekárnych úverov na nehnuteľnosť so ŠPM nie je možné riešiť so 100% financovaním ale iba do 70% LTV (pomer hodnoty zabezpečenia proti výške hypotéky). V praxi to však neznamená, že ak klient nemá 30% kúpnej ceny, nedostane sa k nehnuteľnosti. Riešenie vtedy predstavuje dodatočné zabezpečenie inou nehnuteľnosťou.
Výška ŠPM pre rok 2012 je schválený s rovnakou výškou ako v roku 2011. Príspevok štátu je vo výške 2% a banky k nemu pridávajú 1%.
Hypotekárny úver pre mladých je možné poskytnúť iba na vybrané typy účelov - nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie alebo výstavba nehnuteľnosti (nezahŕňa nadobudnutie pozemku).
Aktuálne sa ŠPM poskytuje na dobu 5 rokov. ŠPM sa poskytuje na 1 Zmluvu o úvere. V prípade, ak by si klient nárokoval tento príspevok vo viacerých bankách, pričom by mu bol priznaný, v registri NBS bude zistená duplicita. Pre klienta to znamená odobratie ŠPM na všetkých zmluvách o hypotekárnom úvere na dobu 1 roka. Po jej uplynutí môže ŠPM pokračovať, avšak iba pri jednej Zmluve o úvere - určí si klient na základe jeho písomného prehlásenia.